[110화] 반등에 베팅하는 부동산 투자자들 - 사설컬럼()

개인투자자의 거래 비중이 크게 높아지고 금융위기 때는 용감한 투자자가 돈을 번다

–요즘 한국에서 가장 많이 듣는 질문이 있다. 바로 실제 미국의 체감경기가 어떤가 하는 것이다. 궁금한 이유가 있다. 바로 한국에서 기사로 접하는 미국의 경기가 워낙 견고하기 때문이다. 좋은 이유가 없는데 좋다고 하니 참 좋은 것인지 궁금한 것이다.

미국의 지난해 실질 국내 총생산 증가율은 2.5%로 전년 대비 0.6%포인트 상승했다.올해도 2.1%의 경제 성장이 예상된다.소비자 물가 지수도 3월에 전월 대비 3%성장할 안정세를 보였고, 비농업 일자리도 시장 예상을 웃도는 30만명 증가했다.하지만 체감은 그리 견고하지 않다.주변에 직장에서 해고되었으며, 새로운 일자리를 찾는 사람이 적지 않다.식당과 소매점을 운영하는 사람들도 한 목소리로 매출이 대폭 줄었다고 한다.벨트를 매다 사람이 적지 않다.그러나 아직 경기 침체로 단정할 명확한 사인이 없다.상업 부동산도 마찬가지다.폭탄은 폭발하지 않았지만 이자율 상승에 허리가 굽어 하락세를 탄 지 오래다.이 지점에서 다시 잘 듣는 질문의 하나.부동산 가치가 큰 폭으로 하락했지만 지금이 투자 적기인가라는 것이다.답을 모른다.그러나 누군가는 기회를 잡기 위해서 투자에 나서고 있다.이 2년간 부동산 가치가 21%하락

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최근 한국의 한 부동산 투자자가 미국 오피스를 고점 대비 반값에 샀다는 소식을 들었다. 당연히 투자자들은 큰 수익을 기대하고 있는 것 같다. 잘 샀을까. 아직 모르겠어. 싸게 산 것은 아니다. 바로 시장이다. 오피스 부동산 가격이 평균적으로 고점 대비 시장에 따라 30~50%가 내려갔기 때문이다.

그린스트리트에 따르면 지난 2년간 연준이 이자율을 올리면서 상업 부동산 가치는 약 21% 하락했다. 최근 연준이 금리 임상을 멈추면서 부동산 가치 상승에 대한 기대감이 높아졌다. 문제는 타이밍. 반등 시점을 짧게는 6개월에서 길게는 2~3년까지 보는 전문가들의 의견이 다양하다. 분명한 것은 누군가는 이미 오름에 베팅을 시작했다는 것이다. 기관투자자 비중 3분의 1로 감소

최근 이 같은 반등에 베팅하는 투자자들이 있다. 바로 개인 자산가나 패밀리 오피스다. MSCI리얼에셋에 따르면 2022년과 2023년 미국 상업 부동산 거래의 60%는 자산가와 패밀리 오피스를 포함한 개인 투자자에 의해 이뤄졌다. 금융위기 이후 트렌드를 보면 보통 개인투자자의 거래는 전체 시장의 46% 정도를 기록했다. 같은 기간 연기금 같은 기관투자가의 거래는 18%로 눈에 띄게 줄었다. 약 3분 1 정도 줄어든 것이다.

기관투자가들이 투자에 섣불리 나서지 못하는 이유는 간단하다. 물려서 돈이 없어. 이자율이 낮은 시기에 고점에 접어든 자산을 처리하지 못하고 있다. 비상장 기업에 대한 투자도 제한돼 있다. 베인앤컴퍼니(Bain&Company) 리포트에 따르면 IPO 시장 등이 침체되면서 사모펀드 자산에 역대 최고치인 약 3.2조달러가 묶여 있다. 한국의 기관투자가도 비슷한 상황인 것 같다. 해외 부동산 투자나 한국 PF에 자금이 묶여 있어 신규 투자가 어렵다. 금융위기 때 부동산 투자로 고수익 경험

이때 개인투자자들이 나서고 있다. 개인 자산가 패밀리오피스는 투자심의위원회(IC)를 거쳐야 하는 기관투자자보다 의사결정이 쉽고 빠르다. 또 단기 수익에 구애받지 않고 장기로 자산을 보유할 수 있다. 무엇보다 이들은 금융위기 때 발 빠른 용감한 투자로 돈을 번 경험이 있다. 그때의 경험을 다시 한번 살리는 것이다.

09년 미국의 부동산 신규 거래의 54%는 개인 투자가의 투자였다.MSCI 실에셋에 따르면 09년과 10년 부동산을 매입한 투자가는 그 후 10년간 연간 9%의 높은 수익을 올렸다.그러나 시장이 어느 정도 회복한 2013년에야 부동산 매입에 나선 투자자들은 연간 4.5%의 수익을 올리는 데 그쳤다.기관 투자가 중에서도 금융 위기 때 과감하게 투자에 나서고 성공을 거둔 투자가가 적지 않다.블랙 스톤은 금융 위기 이후 상대적으로 회복이 지연된 주택 시장에 뛰어들어 2012년부터 2016년까지 약 5만채의 은행 차압 주택을 매입 임대 주택 사업 등을 벌였다.결과는 대성공.IPO등을 통해서 수십 억달러의 수익을 남겼다.RXR도 09년부터 12년까지 미국 오피스에 45억달러를 투자하고 2배 이상의 수익을 올렸다.”투자의 적기”아직 판단이 빠르다

그러나 시장을 보는 눈이 절대적으로 얕은 나는 아직 지금이 투자의 적기임을 확신할 수 없다.특히 자산에 의해서 그 확신이 더 떨어지는 경우가 많다.위에서 언급한 오피스 투자가 특히 그렇다.고점 대비 반값에 산다고 절대 잘 한 투자라고는 아직 단정할 수 없다.대출 연장이라는 호흡기에 의존하고 한시를 사는 오피스 자산이 많다.오피스 수요도 당분간 회복될 것 같지 않다.재택 근무가 줄어들긴 했지만 최근 감원에 나섰다 대형 IT회사를 중심으로 사무실 면적을 줄이는 움직임도 나오고 있다.향후 10년이 되면 누가 용감하고 똑똑한 투자가였는지, 성적표가 나올 것이다.09년 금융 위기 때와 결과가 다른지 너무 궁금하다.Reasons why private investors are investing in commercial real estate now According to Green Street, commercial real estate values have decreased by 21%last two years due to rising interest rates.Recently, many private investors expect the value of properties to pounce back.In 2022 and 2023, private investors such as high-net-worth individuals and family offices purchased 60%of all US commercial real estate transactions. Investors who purchased real estate properties in 2009 or 2010 made an annual return of 9%over a decade.

그러나 시장을 보는 눈이 절대적으로 얕은 나는 아직도 지금이 투자의 적기임을 확신할 수 없다. 특히 자산으로 인해 그 확신이 더 떨어지는 경우가 많다. 위에서 언급한 오피스 투자가 특히 그렇다. 고점 대비 반값에 샀다고 해서 절대 잘한 투자라고는 아직 단정할 수 없다. 대출 연장이라는 호흡기에 의존해 한시적으로 사는 오피스 자산이 많다. 오피스 수요도 당분간은 회복될 것 같지 않다. 재택근무가 줄어들고는 있지만 최근 감원에 나선 대형 IT업체들을 중심으로 사무실 면적을 줄이는 움직임도 나오고 있다. 앞으로 10년이 되면 누가 용감하고 똑똑한 투자자였는지 성적표가 나올 것이다. 2009년 금융위기 때와 결과가 다른지 궁금하다.Reasons why private investors are investing in commercial real estate now According to Green Street, commercial real estate values have decreased by 21% last two years due to rising interest rates. Recently, many private investors expect the value of properties to pounce back. In 2022 and 2023, private investors such as high-net-worth individuals and family offices purchased 60% of all U.S. commercial real estate transactions. Investors who purchased real estate properties in 2009 or 2010 made an annual return of 9% over a decade.